Comment investir dans l’immobilier avec un petit budget

L’immobilier est souvent considéré comme l’un des investissements les plus sûrs et rentables sur le long terme.

Cependant, de nombreuses personnes ont des croyances limitantes et pensent qu’il faut une fortune pour se lancer.

Si vous aussi, vous vous êtes déjà demandé comment investir dans l’immobilier avec un petit budget, cet article est fait pour vous !

Dans les lignes qui suivent, je vais vous montrer qu’il est tout à fait possible de commencer à investir dans ce secteur, même si votre budget est limité.

1. Pourquoi l’immobilier est un excellent levier même avec peu d’argent ?

L’immobilier est l’un des rares investissements qui permet de s’endetter intelligemment pour acquérir un actif générateur de revenus.

En d’autres termes, vous pouvez utiliser l’effet de levier bancaire pour acheter un bien immobilier sans avoir à débourser une somme importante de votre poche.

De plus, les loyers perçus, en cas de bon investissement à cash-flow positif, couvrir la totalité de vos mensualités de crédit, et même plus que cela.

Ce schéma est parfaitement illustrateur de l’effet de levier immobilier.

Lorsque vos charges et mensualités de remboursement sont inférieures au montant du loyer, vous générez un cash-flow positif, tandis que l’autre partie est destinée à rembourser le crédit, et donc à augmenter votre patrimoine net.

Avantages de l’investissement immobilier :

• Effet de levier bancaire : possibilité d’acheter un bien en empruntant la majorité du capital.
  
  
• Revenus passifs : les loyers permettent de rembourser le prêt et génèrent des bénéfices.
  
  
• Valorisation du patrimoine : les biens immobiliers prennent de la valeur avec le temps.
  
  
• Optimisation fiscale : plusieurs dispositifs permettent de réduire la fiscalité sur les revenus locatifs.

Contrairement à un investissement comme la bourse, ou vous devez disposer des fonds afin d’investir, l’effet de levier permet ici de faire décoller votre patrimoine plus rapidement.

Simulons deux investissements :

En bourse, si vous disposez de 10000 € et obtenez un rendement de 10% :

vous aurez un gain net de 1000 € annuel

Dans l’immobilier, avec un apport de 10000 €, vous pouvez emprunter jusqu’à 100000€ :

Ainsi, 10% de 100000 € font 110000 €, vous n’aurez besoin que d’un rendement de 1% pour faire aussi bien que la bourse.

Et en plus, vous remboursez du capital chaque année, ce qui augmente votre patrimoine net et vous enrichit.

2. Comment débuter avec un petit budget ?

Oui, c’est bien beau d’investir dans l’immobilier afin de s’enrichir, mais concrètement, comment est-ce qu’on fait quand on a un petit budget?

Voici des astuces à appliquer afin de maximiser vos chances de succès

Travailler son dossier bancaire

Dites vous bien que la banque peut être votre meilleure alliée, à condition d’obtenir un financement.
C’est elle, en effet, qui va vous accorder un prêt et vous fera bénéficier de l’effet de levier.

Cependant, les banques ne sont pas folles, et n’acceptent pas de prêter à n’importe qui n’importe comment.

Un bon dossier augmente vos chances d’obtenir un financement. Voici les éléments à soigner :

• Épargne personnelle : même avec un petit budget, avoir une épargne prouve votre capacité à gérer vos finances.
  
  L’idée est ici de montrer aux banques que vous êtes solvable en épargnant chaque mois, même si cela est une petite partie de vos revenus.
  Cela implique de gérer vos dépenses en gardant l’essentiel et d’éviter les dépenses liées à des soirées, jeux d’argents..
  Je vous assure que même avec un petit budget, il est possible d’épargner chaque mois.
  
  Si vous voulez apprendre à mieux gérer votre budget, je vous renvoie à notre article sur la Méthode 50-30-20 pour gérer son budget
  
  
  
  
• Endettement faible : évitez les crédits à la consommation qui réduisent votre capacité d’emprunt.
  
  En effet, ceux-ci sont vos pires ennemis car d’une part, ils réduisent votre capacité d’emprunt, d’autre part, ils engendrent des charges mensuelles supplémentaires et enfin, ils servent généralement à financer des passifs qui se déprécient ou ne généreront pas de revenus dans le futur.
  
  
  
  
• Revenus stables : Bien que la stabilité du salariat puisse légitimement être remise en cause, un CDI ou des revenus réguliers rassurent les banques.
  Si vous êtes entrepreneur, travailleur indépendant, ou en alternance, il est possible d’obtenir un prêt, cela demandera plus d’effort mais cela en vaut la peine. N’hésitez pas à aller voir plusieurs banques et à faire un apport légèrement plus important si cela est nécessaire.
  
  
  
  
• Apport personnel : bien que certains financements à 110 % existent, ils sont rares et un apport de 10 à 20% est recommandé.
  Tout cela dépendra de la conjoncture économique, de l’appétence ou non des banques quant à prêter, de votre situation et bien d’autres facteurs

Viser les petites surfaces et un rendement élevé

Avec un budget limité et un apport d’un montant assez petit, ne cherchez pas à viser de gros immeubles ou des surfaces importantes trop chères d’entrée de jeu.


Commencer petit, via un T2, ou même un studio étudiant est une bonne idée afin de vous familiariser avec l’immobilier locatif au départ. Lorsque vous prendrez de l’expérience, vous pourrez par la suite viser plus grand et vous diversifier.

De la même manière, il est important d’investir dans des zones à fort rendement locatif, afin de vous assurer que le loyer mensuel couvre l’ensemble de vos charges.

De cette manière, quelqu’un rembourse l’emprunt à votre place et vous vous enrichissez petit à petit.



Encore mieux si le cash-flow (loyer – charges) est positif, car vous dégagez ici un revenu susceptible d’être réinvesti ou utilisé en tant qu’apport pour un autre projet d’investissement.

Comment trouver des biens à cash-flow positif?

Il n’y a pas de recette magique à proprement parler, formez vous, familiarisez vous avec le marché, adoptez une bonne méthodologie stricte, apprenez à lire les chiffres, et n’oubliez pas que c’est en agissant qu’on apprend le mieux.

Plus vous mettrez la main à la patte, plus vous progresserez et deviendrez un meilleur investisseur.

Quelques options supplémentaires

Voici d’autres actions concrètes à mettre en place :

• Augmentez vos revenus : Bien que cela soit difficile, augmenter ses revenus mensuels permet d’augmenter votre capacité d’épargne.
  Lancez un business en activité parallèle, freelance, auto-entreprise, ou autre, et si possible, tentez de progresser en tant que salarié
  
  
  
• Formez vous en continu : Les connaissances sont primordiales, et en vous formant, vous acquériez un savoir fondamental qui créera lui aussi un effet de levier.
  
  
  
• Adopter une mentalité d’investisseur : Pour réussir sur le long terme, il est obligatoire d’avoir une mentalité, un état d’esprit et des habitudes qui concordent avec vos objectifs.
  Vos actions quotidiennes et vos pensées conditionnent votre futur, et vous avez le pouvoir de les modifier.
  
  

• Mettez en place un budget mensuel : Même avec un petit budget, cela est crucial car c’est comme ça que vous arriverez à optimiser vos dépenses afin de maximiser votre capacité d’épargne, et que vous modifierez votre rapport à l’argent.
  
  
  
• Ne négligez pas votre fonds d’urgence : Si actuellement, vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais n’avez pas de fonds d’urgence, il est vivement conseillé de prioriser la constitution de ce fonds de sécurité, qui est primordial quelque soit votre situation afin de faire face aux aléas de la vie sans avoir à toucher à vos investissements.
  
  Je vous invite à lire notre article sur L’importance de constituer un fonds d’urgence et comment le créer si à l’heure actuelle, vous n’en possédez pas ou n’êtes pas sûrs.
  
  Cliquez ici pour y accéder.

3. Les solutions alternatives pour investir avec petit budget

Dans le cas ou vous ne pourriez pas emprunter, ou n’auriez pas envie de faire de l’immobilier locatif, ce qui peut se comprendre car cela demande du temps et du travail, il existe d’autres alternatives afin d’investir dans l’immobilier avec un petit budget et sans gros apport.

L’investissement en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier avec un ticket d’entrée bas (quelques centaines d’euros). Ces sociétés collectent des fonds auprès d’investisseurs et achètent des biens immobiliers (bureaux, commerces, logements).


Les loyers perçus sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes.

• Avantages : Pas de gestion locative, diversification des actifs, rendement moyen de 4 à 6 %

• Inconvénients : Frais d’entrée parfois élevés, liquidité plus faible qu’un investissement en bourse.

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier permet d’investir de petites sommes (à partir de 1000 €) dans des projets immobiliers en financement participatif.

Vous prêtez votre argent à un promoteur pour financer un projet immobilier et recevez des intérêts en retour.

• Avantages : Rendement attractif (8 à 12 %), ticket d’entrée bas.
  
  
• Inconvénients : Risque de défaut du promoteur, capital non garanti.

Les ETF Immobilier

Vous pouvez également vous exposer à l’immobilier via des ETF côtés en bourse, qui sont accessibles à faible coût et à moindre frais.
Contrairement à l’immobilier physique, votre investissement n’est plus vraiment tangible.

• Avantages : Frais réduits, accessibilité, facilité de gestion

• Inconvénients : Non tangible, volatilité, risque de perte en capital

Il existe d’autres alternatives que je n’aborde pas dans cet article car elles sont moins connues et je pense, moins adaptées à des faibles budgets.

4. Éviter les erreurs courantes

Bien que l’erreur soit une composante à part entière de l’apprentissage, il y’en a certaines qui peuvent parfois coûter cher, alors en voici quelques unes à éviter :

• Négliger l’emplacement : Un bien mal situé peut être difficile à louer ou à revendre.
  
  
  
• Sous-estimer les coûts cachés : charges de copropriété, travaux imprévus, impôts locaux…
  
  
  
• Mal calculer la rentabilité : Vérifiez que les loyers couvrent les charges et le crédit.
  
  
  
• Se précipiter : Prenez le temps d’analyser le marché et de comparer plusieurs options. Vous avez le temps.
  
  
  
• Laisser place aux émotions : Elles sont votre pire ennemi si vous ne les comprenez pas, et peuvent devenir votre allié si vous en faites une force.
  
  
  
• Acheter car vous trouver le bien « beau » : Vous n’achetez pas ce bien pour y habiter mais pour le louer et accroître votre patrimoine, comprenez bien cette différence

5. Outils utiles

MeilleursAgents, SeLoger, LeBonCoin : pour analyser le marché et trouver des opportunités.

Excel : pour calculer la rentabilité et les charges, et même gérer votre budget

Notion, Evernote : pour organiser ses recherches et suivis.

Conclusion : Se lancer progressivement et avec méthode

Investir dans l’immobilier avec un petit budget est tout à fait possible si vous adoptez une approche méthodique.


En optimisant votre dossier bancaire, en ciblant les bons types de biens et en utilisant les leviers financiers disponibles, vous pouvez commencer à bâtir un patrimoine rentable avec peu d’argent.

L’essentiel est de bien se former, d’être patient et de ne pas avoir peur de se lancer.

L’immobilier est un marathon, pas un sprint. Plus tôt vous commencez, plus vous avez de chances de réussir à long terme.


Alors, prêt à faire votre premier investissement immobilier ?