5 façons d’investir dans l’immobilier selon vos objectifs

L’immobilier attire chaque année de plus en plus d’investisseurs. Et pour cause : il offre des perspectives uniques pour bâtir un patrimoine, protéger votre capital et surtout générer des revenus passifs.

Contrairement à d’autres placements plus volatils, l’immobilier repose sur des actifs tangibles, durables et souvent valorisables dans le temps.

Mais tous les projets immobiliers ne se ressemblent pas. Selon vos objectifs, revenus mensuels, indépendance financière, constitution d’un capital, diversification, ou simplicité – la stratégie à adopter ne sera pas la même.

Dans cet article, nous allons explorer 5 façons efficaces d’investir dans l’immobilier, chacune correspondant à un type d’objectif bien précis.

Que vous soyez débutant ou déjà propriétaire, ces stratégies vous donneront une vision claire pour choisir la voie qui vous correspond.

1. L’investissement locatif classique : une stratégie de long terme

Avant d’investir dans l’immobilier, n’oubliez pas de construire votre fonds d’urgence, qui vous permettra de faire face aux aléas sereinement.

🎯 Objectif : Générer des revenus passifs mensuels et bâtir un patrimoine

C’est l’une des stratégies les plus populaires. Acheter un bien immobilier (appartement, maison, immeuble) pour le louer vous permet de percevoir chaque mois un loyer, tout en faisant financer une partie (idéalement la totalité) du crédit par vos locataires.

Cet investissement vous demandera d’être impliqué à un minimum, surtout au début, il s’adresse donc aux personnes acceptant d’y passer du temps.

Au départ notamment, il est préférable de gérer vous même le bien plutôt que de déléguer à une agence, afin de maximiser vos rendements. C’est seulement au fil de l’eau qu’il sera pertinent (même obligatoire) de déléguer.

Exemple :

Vous achetez un appartement à 150 000 € financé par un crédit sur 20 ans. Vous le louez 700 €/mois. Après charges et impôts, il vous reste un bénéfice mensuel (ou « cash-flow« ) positif ou neutre. Dans 20 ans, le bien est entièrement remboursé et vous touchez des loyers nets de crédit.

Étant donné que vos loyers couvrent vos charges, vous pouvez multiplier les opérations de ce type (via des SCPI, en diversifiant vos banques..) ce qui vous permet de bénéficier pleinement de l’effet de levier.

Le cash-flow est très important, c’est un indicateur clé pour évaluer un bon investissement. Avant de vous lancez, formez vous et n’hésitez pas à faire appel à des experts

Pourquoi c’est puissant ?

• Génération de revenus réguliers : Les loyers perçus mensuellement constituent une source de revenus stable et prévisible.
  
  
• Valorisation du capital : Sur le long terme, la valeur du bien a tendance à augmenter, créant ainsi une plus-value potentielle.
  
  
• Effet de levier : Grâce au crédit immobilier, vous pouvez acquérir un bien d’une valeur bien supérieure à votre apport personnel.
  
  
• Protection contre l’inflation : Les loyers augmentent généralement avec l’inflation, préservant ainsi votre pouvoir d’achat.

A surveiller

• La localisation est cruciale (demande locative, évolution du quartier, etc.)

• Attention à la fiscalité si vous louez en nu

• Bien estimer les frais cachés (travaux, vacances, impôts, gestion)

💡 Astuce

• Privilégiez les biens anciens à rénover (meilleure rentabilité, aides fiscales, personnalisation) et analysez toujours la demande locative réelle dans le secteur (nombre de recherches sur LeBonCoin, vacance moyenne, tension locative).
  
  
• Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : permet d’amortir le bien → vous réduisez fortement l’imposition (parfois zéro impôt pendant 8 à 12 ans).
  
  
• Investir dans une ville avec rendement brut > 6 % (ex : Saint-Étienne, Mulhouse, Perpignan).
  
  
• Opter pour la colocation ou la location meublée étudiants : cela peut augmenter les loyers de 10 à 30 %.
  
  

Utilisez des outils comme Meilleurs Agents, SeLoger ou encore la base des notaires DVF afin de prendre connaissance des villes intéressantes, des loyers et prix moyens.

Ensuite, prenez le temps d’évaluer la rentabilité d’un bien, de visiter, et faites appel à un expert immobilier pour vous accompagner, surtout si c’est votre premier achat locatif.

L’investissement locatif traditionnel demande de la patience et pas mal de travail, mais cela vaut le coup, à vous de déterminer si cette façon d’investir vous convient.

2. Location courte durée : booster sa rentabilité

🎯 Objectif : Obtenir un cash-flow élevé rapidement avec peu de capital

La location courte durée (ou saisonnière) vous permet de louer votre bien à la nuit ou à la semaine sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.

Cette stratégie est particulièrement intéressante dans les zones touristiques ou les grandes villes.

Tout comme la stratégie précédente, cette façon d’investir dans l’immobilier demandera du temps. Surtout au départ, si vous décidez de ne pas déléguer la gestion. En effet, vous devrez gérer les entrées et sorties des locataires très fréquentes, le ménage..

Il est possible de déléguer la gestion, mais au prix d’une rentabilité amoindrie par les coûts assez élevés que demandent les gestionnaires.

C’est pourquoi il est préférable, quand cela est possible, de gérer soi même lorsqu’on investit au départ, et de déléguer progressivement, lorsque vous commencez à avoir plusieurs biens immobiliers.

Exemple :
Un studio loué 500 €/mois en location classique peut générer 1200 à 1800 €/mois en courte durée si vous avez un bon taux de remplissage. Cela permet d’avoir un cash-flow important, parfois dès les premières mensualités.

📊 Chiffres réalistes :

• Appartement ou maison en bord de mer, coût : 130 000 €

• Loyer en location classique : 600 €/mois

• Loyer en location courte durée : 60 €/nuit × 20 nuits/mois = 1200 €/mois

• Cash-flow net (après charges, conciergerie, impôts) : +300 à +500 €/mois

Cet exemple dépend évidemment de la qualité de votre investissement, du loyer, du coût de l’emprunt et du taux de remplissage de votre logement, il est donc à prendre avec des pincettes.

Avantages :

• Rentabilité bien plus élevée que la location classique

• Flexibilité : vous pouvez utiliser le bien vous-même ponctuellement

• Bon moyen de commencer avec un petit bien ou une colocation optimisée.

Comment réussir ?

• Soignez le design et les photos (travaillez avec un photographe pro, utilisez Canva pour créer un guide digital).

• Automatisez les tâches via des outils comme Hospitable, PriceLabs, Smarthost.
  
• Bien étudier le marché et la demande au préalable.

⚠️ Points d’attention :

• Règlementations locales : Paris, Lyon, Nice, Annecy limitent fortement cette pratique (nombre de jours max ou autorisation en mairie).

• La gestion quotidienne est plus intensive (ménage, check-in, communication), vous devez être prêts à y consacrer du temps

• Des saisonnalités fortes peuvent impacter le remplissage

3. Les SCPI : l’immobilier sans gestion ni tracas

🎯 Objectif : Placer de l’argent dans l’immobilier de manière passive et diversifiée

Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), permet d’investir dans l’immobilier de manière indirecte, c’est à dire sans détenir directement les biens.

Contrairement aux deux investissements précédents, celui-ci est passif, vous n’avez presque rien à faire, si ce n’est y investir et attendre.

Il est également possible d’utiliser l’effet de levier de l’emprunt, même si cela est plus difficile qu’avec un bien immobilier en physique.

✅ Pour qui ?

Vous disposez d’un capital et souhaitez investir de façon 100 % passive, sans vous soucier de locataires, de travaux ou de fiscalité complexe.

Vous ne souhaitez pas consacrer de temps à l’immobilier mais voulez quand même y investir, alors les SCPI sont idéales.

En quoi cela consiste ?

Vous achetez des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) qui détiennent des bureaux, commerces, cliniques, biens immobiliers… Vous percevez chaque trimestre une part des loyers collectés, proportionnelle à votre investissement.

Il est donc essentiel de diversifier ses SCPI et de se tenir informé de la santé financière des SCPI choisies.

📊 Chiffres réalistes :

Investissement initial : 10 000 €

Taux de distribution moyen : 4,5 à 5,5 % brut

Revenu annuel estimé : 450 à 550 €

Fiscalité : soumis aux revenus fonciers (peut être atténué via assurance-vie ou SCI)

Types de SCPI :

Il existe différents types de SCPI qui peuvent correspondre à des objectifs différents, et vont dépendre de votre Profil Investisseur.

• SCPI de rendement (plus rentables)

• SCPI fiscales (Pinel, déficit foncier, Malraux)

• SCPI internationales (meilleure fiscalité pour les Français)
  

Comparez plusieurs SCPI selon leur taux d’occupation, leur historique de rendement, et leurs frais de gestion. Certaines SCPI sont spécialisées dans la santé, d’autres dans les bureaux ou l’Europe.

4. L’achat-revente : stratégie de plus-value rapide

🎯 Objectif : Gagner un capital important en peu de temps

L’achat-revente consiste à acheter un bien sous-évalué, à le rénover, puis à le revendre avec une plus-value rapide.

C’est une stratégie souvent utilisée par les marchands de biens, mais elle peut aussi convenir aux particuliers souhaitant faire un « coup ».

Cependant, vous devrez analyser le marché profondément et consacrer beaucoup de temps à la gestion des travaux et la sélection des artisans, sauf si vous déléguez.

Généralement, cette stratégie n’est pas recommandée lorsque l’on débute car elle est plus difficile et nécessite davantage de compétences, mais rien n’est exhaustif.

Exemple :

• Achat : 90 000 € + travaux 20 000 €

• Total : 110 000 €

• Revente : 150 000 €

• Bénéfice net après frais et impôts : environ 20 000 à 25 000 €

À maîtriser :

• Analyse du marché local pour acheter sous-coté

• Estimation précise des frais de notaire, travaux, taxes

• Enchaînement rapide : acheter, rénover, revendre en 6-8 mois max

Quelques points d’attention

• Impôt sur la plus-value immobilière (hors résidence principale)

• Si l’activité devient récurrente : statut marchand de biens obligatoire (TVA, RSI, BIC réel…)

💡 Conseil :
Passez en SCI à l’IS pour réinvestir les bénéfices sans fiscalité immédiate. Recréez un effet boule de neige en réinvestissant tout ou partie de chaque plus-value.

5. L’immeuble de rapport : l’arme secrète des investisseurs expérimentés

🎯 Objectif : Multiplier vos revenus locatifs et scaler votre patrimoine

L’immeuble de rapport est un immeuble entier composé de plusieurs logements (ou lots) dans un même bâtiment. C’est une stratégie réservée à ceux qui veulent passer un cap, car elle permet de mutualiser les revenus et les coûts tout en boostant la rentabilité.

📊 Exemple concret :

Vous achetez un immeuble avec 4 appartements pour 230 000 € dans une ville secondaire. Vous louez chaque appartement 550 € → soit 2 000 € de revenus mensuels. Une fois les charges payées, vous pouvez atteindre un cash-flow net de 500 à 700 €/mois.

• Prix : 230 000 €

• 4 appartements loués à 550 € = 2 200 €/mois

• Charges + crédit : 1600 €/mois

• Cash-flow net : +600 €/mois

• Potentiel de revente après division en lots : +20 à 40 % de plus-value

Astuces d’optimisation :

• Colocation dans un ou plusieurs lots

• Transformation d’un local commercial en logement (sous réserve d’urbanisme)

• Création d’une cave aménagée, buanderie, ou box louables séparément

⚠️ Points d’attention :

• Plus complexe à négocier avec la banque (montant élevé)
  
• Nécessite de l’expérience et un capital plus important

• Besoin d’un architecte ou expert en division

• Gestion multi-locataires ou délégation obligatoire
  

💡 Conseil :
Négociez hors agence avec des vendeurs fatigués (successions, bailleurs usés) ou cherchez sur Le Bon Coin, SeLoger, annonces notaires, et même si vous le pouvez via vos agents immobiliers partenaires qui disposent de biens off market.

Conclusion : trouvez la stratégie qui vous ressemble

Investir dans l’immobilier, c’est avant tout aligner une stratégie avec vos objectifs personnels. Que vous souhaitiez gagner votre liberté financière, préparer votre retraite ou simplement diversifier vos placements, il existe une approche adaptée.

Vos investissements immobiliers doivent s’inscrire dans le cadre d’une Allocation Patrimoniale bien définie et correspondant à vos objectifs.

📌 Résumé :

• Locatif classique → pour la stabilité et les revenus passifs à long terme

• Courte durée → pour la rentabilité maximale à court terme

• SCPI → pour la simplicité et la diversification sans gestion

• Achat revente → pour générer un capital rapidement

• Immeuble de rapport → pour passer à la vitesse supérieure

Quel que soit votre point de départ, l’essentiel est d’agir intelligemment, en vous formant et en avançant étape par étape. L’immobilier n’est pas une course, mais une construction. Et chaque bien peut devenir une brique de votre liberté.